Mieszkanie na wynajem: inwestycja na przyszłość?

Rynek nieruchomości jest jednym z niewielu w Polsce, który regularnie notuje rekordowe wprost wzrosty. Po części zjawisko to związane jest z wieloletnimi zaniedbaniami wywodzącymi się jeszcze z okresu sprzed transformacji ustrojowej. Jednak popyt na nowe mieszkania jest duży nie tylko z powodu braków – coraz więcej osób kupuje mieszkania inwestycyjne, na wynajem. Czy to dobry pomysł?

Trendy na rynku wskazują, że obecnie niewiele mieszkań sprzedaje się pojedynczo, za to coraz więcej w pakietach po kilka, a nawet kilkanaście sztuk. Nieruchomości to według przekonania rodaków wciąż pewny zysk, otrzymujemy bowiem realny majątek w postaci mieszkania lub mieszkań. I nawet jeśli lokalom nie da rady zapewnić najemców przez okrągły rok, to i tak stopa zwrotu z inwestycji jest dla właściciela atrakcyjna, wynosząc średnio 4,5 % w skali roku.

„Klienci kupują mieszkania na wynajem za gotówkę, ale i nie wahają się sięgnąć po kredyt hipoteczny: w najgorszym przypadku można odsprzedać taki lokal wraz z kredytem i wyjść na przysłowiowe zero; w najlepszym – spłacać ratę i zarobić jeszcze na nadwyżce. To właśnie czyni mieszkania inwestycyjne atrakcyjnymi” – informuje nas ekspert z firmy deweloperskiej EKOBUD z Brwinowa.

Nic dziwnego więc, że nie tylko w największych miastach w kraju (Warszawa i okolice, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Katowice), ale i w tych nieco mniejszych (Toruń, Rzeszów, Kielce, Lublin) nowe lokale mieszkalne sprzedają się na pniu i wkrótce potem zostają oddane do użytku pierwszym najemcom.

Mieszkania na wynajem – jak zainwestować

Podstawą dobrej inwestycji jest mądry wybór lokalizacji mieszkania. Jeżeli planujemy mieszkania na wynajem krótkoterminowy, to najlepiej jest inwestować w centrach miast, blisko atrakcji turystycznych. W innym przypadku dobrze jest przeprowadzić solidne badanie rynku i sprawdzić, gdzie w danym miejscu najwięcej wynajmuje się obecnie mieszkań. Przykładowo, w przypadku Warszawy wcale nie są to dzielnice położone wokół Śródmieścia, a raczej te o umiarkowanych cenach za metr i jednocześnie o dobrym połączeniu komunikacyjnym. Ten aspekt sprawdzi się również przy zakupie mieszkań pod Warszawą – warunkiem są tu dobra komunikacja właśnie oraz ciekawy klimat miejscowości/inwestycji. Mieszkania powinny być gotowe do zamieszkania od zaraz.

Warto jest rozważyć wzięcie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Przy inwestycji gotówkowej trzeba czekać długo na jej zwrot (do momentu, gdy wpływy zrównają się z wkładem), poza tym nie każdy inwestor może sobie pozwolić na taki zakup. Tymczasem mając do dyspozycji tani kredyt (a dziś kredyty hipoteczne są chętnie udzielane) można zaryzykować i kupić nie jeden, a więcej lokali i starać się pomnożyć w ten sposób zysk. Warunkiem jest jednak względnie stabilny wskaźnik WIBOR: jeżeli wzrośnie powyżej pewnego poziomu, to mieszkanie przestanie zarabiać na spłatę kredytu i trzeba będzie dopłacić do rat. Ale rozwiązanie to ma zaletę: jeśli kredyt weźmiemy na stosunkowo krótki okres (10-15 lat) i stopa zwrotu będzie zadowalająca, to można szybko spłacić jedno z mieszkań i tym samym zmniejszyć spłacaną kwotę na pozostałych mieszkaniach, następnie wykonać podobny krok przy kolejnym lokalu.